Tôi có tài sản là căn nhà hình thành trong tương lai, hiện dự án có căn nhà của tôi đang trong quá trình xây dựng, vậy tôi có thể sử dụng tài sản này để góp vốn với các cổ đông khác thành lập công ty kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà ở không? Căn cứ để xác định giá trị tài sản góp vốn là nhà ở hình thành trong tương lai của tôi được xác định như thế nào?
1/ Nhà ở hình thành trong tương lai có được đưa vào góp vốn không?
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 34 Luật Doanh nghiệp 2020:
“Điều 34. Tài sản góp vốn
- Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
- Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.”
Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
Tuy nhiên theo quy định tại khoản 2 Điều 179 và khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023:
“Điều 179. Góp vốn bằng nhà ở
- Điều kiện góp vốn bằng nhà ở được quy định như sau: a) Chủ sở hữu nhà ở hoặc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quyền góp vốn bằng nhà ở để tham gia hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực mà pháp luật không cấm kinh doanh tại nhà ở đó. Việc góp vốn bằng nhà ở phải thông qua hợp đồng có nội dung theo quy định tại Điều 163 của Luật này; b) Nhà ở đưa vào góp vốn phải là nhà ở có sẵn và đáp ứng điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 160 của Luật này.”
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
…
- Nhà ở có sẵn là nhà ở đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng.
- Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.”
Như vậy, căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở thì nhà ở đưa vào góp vốn bắt buộc phải là nhà ở có sẵn (đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và đưa vào sử dụng). Vì vậy, không thể góp vốn bằng căn nhà đang được xây dựng của mình.
2/ Trong trường hợp góp vốn bằng nhà ở có sẵn thì xác định giá trị tài sản góp vốn để thành lập doanh nghiệp như thế nào?
Căn cứ vào quy định tại khoản 1, 2 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020:
“Điều 36. Định giá tài sản góp vốn
- Tài sản góp vốn không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng phải được các thành viên, cổ đông sáng lập hoặc tổ chức thẩm định giá định giá và được thể hiện thành Đồng Việt Nam.
- Tài sản góp vốn khi thành lập doanh nghiệp phải được các thành viên, cổ đông sáng lập định giá theo nguyên tắc đồng thuận hoặc do một tổ chức thẩm định giá định giá. Trường hợp tổ chức thẩm định giá định giá thì giá trị tài sản góp vốn phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
Trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản đó tại thời điểm góp vốn thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.”
Theo quy định trên thì những tài sản không phải là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng thì phải được định giá và thể hiện thành Đồng Việt Nam.
Việc định giá tài sản được thực hiện bằng một trong hai cách sau:
C1: Các thành viên, cổ đông sáng lập đồng thuận xác định giá trị tài sản góp vốn.
C2: Thuê một tổ chức thẩm định giá để định giá tài sản góp vốn. Đồng thời giá trị do tổ chức thẩm định giá xác định phải được trên 50% số thành viên, cổ đông sáng lập chấp thuận.
3/ Trong trường hợp tài sản góp vốn được định giá cao hơn giá trị thực tế tại thời điểm góp vốn, sau này cơ quan nhà nước thanh kiểm tra hoặc có bên khác tranh chấp liên quan vấn đề này thì xử lý như thế nào?
Cơ quan nhà nước rất ít khi thực hiện việc thanh kiểm tra đối với vấn đề này, trừ một số trường hợp như làm thủ tục phá sản doanh nghiệp, quyết toán thuế, còn lại là do phát sinh tranh chấp với bên khác.
Trong trường hợp phát hiện tài sản góp vốn được định giá cao hơn so với giá trị thực tế của tài sản đó thì được giải quyết như thế nào?
Căn cứ quy định tôi đã nêu ở câu hỏi trên tại khoản 2 Điều 36 Luật Doanh nghiệp 2020 thì các thành viên, cổ đông sáng lập cùng liên đới góp thêm bằng số chênh lệch giữa giá trị được định giá và giá trị thực tế của tài sản góp vốn tại thời điểm kết thúc định giá; đồng thời liên đới chịu trách nhiệm đối với thiệt hại do cố ý định giá tài sản góp vốn cao hơn giá trị thực tế.
