Tôi và Bà K với tôi có mối quan hệ làm ăn lâu dài do thì trường kinh tế đi xuống nên bà K không có tiền trả tiền hàng cho tôi nên đã cấn trừ qua căn nhà số 123, đường X, quận Y do đó ngày 12/12/2023 tôi có ra văn phòng công chứng để công chứng hợp đồng mua bán nhà với bà K (Khi tiến hành giao dịch trên, bà H cung cấp Hợp đồng ủy quyền hợp lệ giữa bà với chủ nhà nên Văn phòng Công chứng mới công chứng Hợp đồng mua bán). Sau đó tôi phát hiện ra giữa bà K và chủ nhà có một bản cam kết riêng nói rằng: “Bà K chỉ được chuyển nhượng căn nhà cho người khác sau thời điểm 31/1/2024”.
1. HỢP ĐỒNG TÔI KÝ VỚI BÀ K CÓ BỊ VÔ HIỆU HAY KHÔNG.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam thì hợp đồng là một giao dịch dân sự. Điều kiện để hợp đồng dân sự có hiệu lực cũng chính là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó điều 116 BLDS 2015 quy định: “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Thông qua đó điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực thì cần đáp ứng những yêu cầu sau:
Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự
a. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây;
b. Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
c. Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
d. Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;
e. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
Mặt khác, các trường hợp hợp đồng công chứng bị vô hiệu theo Điều 52 Luật Công chứng 2014 quy định bị vô hiệu khi người có quyền đề nghị Tòa án tuyên họp đồng công chứng vô hiệu gồm những người sau:
– Công chứng viên.
– Người yêu cầu công chứng.
– Người làm chứng.
– Người phiên dịch.
– Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
– Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quyền đề nghị Tòa án tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật.
Vì vậy, Hợp đồng của anh với bà K ký tại văn phòng công chứng thỏa các điều kiện về chủ thể, mục đích nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội và thỏa các điều kiện tại điều 52 Luật công chứng 2014 nên Hợp đồng công chứng trên không bị vô hiệu.
2. THEO NHƯ BẢN CAM KẾT GIỮA BÀ K VÀ CHỦ NHÀ THÌ TÔI CÓ ĐƯỢC XEM LÀ NGƯỜI NGAY TÌNH TRONG TÌNH HUỐNG NÀY?
Căn cứ vào Điều 180 BLDS 2015 quy định về chiếm hữu ngay tình được quy định như sau: “Chiếm hữu ngay tình là việc chiếm hữu mà người chiếm hữu có căn cứ để tin rằng mình có quyền đối với tài sản đang chiếm hữu”.
Từ điển Luật học có giải thích về người thứ ba ngay tình là người chiếm hữu không có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là không có căn cứ pháp luật.
Như vậy, đối với trường hợp anh đã ký vào hợp đồng mua nhà mà không biết rằng căn nhà đó không thể bán do có một bản cảm kết giữa bà K và chủ căn nhà thì theo quy định của pháp luật thì đây có thể được xem là người thứ ba ngay tình.
